Superbonus 110%: difformità edilizie e condominio
Ulteriormente modificato l’art. 119 del D.L n. 34/2020 che disciplina il cd. Superbonus 110% con alcune significative novità che interessano gli interventi da realizzarsi sulle parti comuni degli edifici condominiali
Il Decreto “Agosto” n.
1. Le eventuali difformità edilizie presenti nelle singole unità
immobiliari non saranno di ostacolo all’esecuzione degli interventi sulle parti
comuni degli edifici agevolabili con il Superbonus 110%
Il nuovo comma 13-ter dell’articolo 119 D.L.
n. 34/2020 dispone, infatti che: «Al fine di semplificare la presentazione
dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente
articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato
legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9 -bis del testo
unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380,
e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti
esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi
interventi».
Poiché la presenza di eventuali difformità
rispetto a quanto previsto nel titolo abilitativo edilizio originario rendeva
impossibile l’utilizzo del Superbonus 110%, il Parlamento, nella legge di
conversione al D.L.
L’obiettivo è di semplificare le
asseverazioni da parte dei tecnici preposti alla redazione dello stato
legittimo degli edifici plurifamiliari: in questi casi sarà sufficiente
attestare la conformità urbanistica ed edilizia delle sole parti comuni degli
edifici interessati dagli interventi con esclusione delle verifiche sulle
singole unità immobiliari ossia sulle parti di proprietà esclusiva.
Con l’occasione si ricorda che
l’accertamento dello “stato legittimo” di un edificio costituisce il punto di
partenza per poter eseguire un nuovo intervento edilizio sul medesimo immobile
sia per l’applicazione di eventuali agevolazioni fiscali (art. 49, DPR
Recentemente con il Decreto Legge
“Semplificazioni” n. 76/2020, come convertito con la
Legge
Il Decreto Legge 76/2020, a complemento di
ciò è intervenuto anche sul tema delle tolleranze
costruttive introducendo l’articolo 34-bis al D.P.R.
Si sottolinea che per le difformità
eccedenti quelle indicate nell’art. 34 bis del D.P.R.
2. Tutti gli interventi che usufruiscono del Superbonus e che riguardano le
parti comuni dei condomini sono approvati a maggioranza semplice
Come auspicato dall’ANCE, che si era fatta
promotrice di analoga proposta emendativa,
il nuovo comma 9-bis dell’articolo 119 D.L. n. 34/2020 prevede che
l'approvazione di tutti gli interventi antisismici e di efficienza energetica
ammessi al bonus potenziato del 110% siano approvati da parte dell'assemblea condominiale con la
maggioranza “semplice” degli intervenuti e un terzo del valore
dell'edificio (50%+1 degli intervenuti e 334 millesimi). Si evidenzia che tale
deroga ai criteri di approvazione previsti dal codice civile sembrerebbe però
circoscritta alle sole tipologie di interventi individuati dall’articolo 119
D.L. 34/2020.
E’ opportuno poi ricordare che, ai sensi
dell'articolo 1137 comma 1 del Codice Civile, le deliberazioni prese
dall'assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini compresi quelli
dissenzienti.
La stessa maggioranza si utilizzerà, se la
questione è inserita nell’ordine del giorno, per decidere se avvalersi della cessione del
credito o dello sconto in fattura. Tale
specificazione, inserita durante l’iter di conversione in legge potrebbe
prestarsi, tuttavia, ad alcuni dubbi di ordine pratico e interpretativi che si
auspica possano essere chiariti quanto prima. Ad esempio se la decisione sia
vincolante o meno, per l’aspetto cessione del credito/sconto in fattura, anche
per coloro che pur essendosi espressi favorevolmente in assemblea, decidano
comunque di adottare metodi di pagamento diversi ovvero che abbiano espresso
parere contrario alla delibera assunta con la maggioranza sopra ricordata.
3. Le riunioni delle assemblee di condominio possono svolgersi anche
mediante piattaforme telematiche purché i condòmini siano d’accordo.
Con una modifica all’articolo 66 delle
disposizioni di attuazione del Codice Civile il “Decreto Agosto” accoglie,
quanto auspicato dall’ANCE, circa la possibilità di agevolare il più possibile
lo svolgimento delle assemblee condominiali soprattutto in questa delicata fase
di emergenza sanitaria ancora in corso che esige il rispetto di diverse misure
precauzionali nelle ipotesi di compresenza di più persone.
La norma prevede che nell’avviso di
convocazione debba essere indicato il luogo di svolgimento dell’assemblea che
potrà, quindi, essere, anche in via esclusiva, un luogo virtuale ossia una
delle tante piattaforme normalmente utilizzate per le videoconferenze.
L’amministratore di condominio dovrà tuttavia assicurarsi che tutti i condomini
siano d’accordo ad utilizzare la modalità telematica. Diversamente occorrerà
prevedere lo svolgimento della riunione in presenza almeno di coloro che abbiano
manifestato contrarietà.
LB.mb